Khu Nam và Tây Nam TP.HCM những tháng gần đây liên tục xuất hiện thông tin về các đồ án quy hoạch quy mô lớn gắn với hạ tầng trọng điểm. Mới nhất, Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM đã có tờ trình gửi UBND Thành phố, kiến nghị chấp thuận phạm vi và các chỉ tiêu quy hoạch cho đồ án chi tiết 1/500 Khu đô thị Hưng Long, quy mô 1.512,7ha tại xã Hưng Long và xã Bình Chánh.
Trên thị trường, dự án này được biết đến với tên gọi Vinhomes Hưng Long Bình Chánh, do Vinhomes – Công ty CP thuộc Tập đoàn Vingroup tổ chức lập quy hoạch, đơn vị tư vấn là Công ty CP INNO. Điểm khiến giới đầu tư chú ý là quy mô đất rất lớn, và việc khu đất này được nghiên cứu làm quỹ đất đối ứng cho một dự án hạ tầng cấp vùng – tuyến đường vượt biển kết nối Cần Giờ với Bà Rịa Vũng Tàu.
Chủ đầu tư Vinhomes thuộc Tập đoàn Vingroup, đơn vị đã phát triển chuỗi khu đô thị Vinhomes gồm Ocean Park, Smart City ở Hà Nội và Grand Park ở TP.HCM.
Cơ chế đổi đất BT lấy đường vượt biển, vì sao đây chưa phải một dự án bán hàng thông thường
Bản chất pháp lý ban đầu của khu đất này khác hẳn một dự án bất động sản thương mại thuần túy. UBND TP.HCM đã chấp thuận chủ trương giao Vinhomes lập quy hoạch theo công văn số 6448/UBND-ĐT ngày 16/7/2026, với mục đích được nêu rõ: tạo quỹ đất đối ứng cho dự án xây dựng đường vượt biển Cần Giờ – Bà Rịa Vũng Tàu, triển khai theo phương thức đối tác công tư (hợp đồng BT).
Tiến độ pháp lý của khu đô thị gắn chặt với tiến độ của dự án BT nói trên, không hoàn toàn nằm trong tay chủ đầu tư. Hiện đồ án mới hoàn thành hồ sơ thuyết minh và đang chờ UBND TP.HCM thẩm định, chưa có sản phẩm cụ thể, chưa mở bán, chưa có bảng hàng hay chính sách thanh toán chính thức.
Đây là điểm cần phân biệt rõ với các dự án Vinhomes đã hình thành và đưa vào khai thác tại TP.HCM. Ở Hưng Long, mọi con số về sản phẩm, giá bán hiện tại chỉ là thông số quy hoạch sử dụng đất, chưa phải dữ liệu thương mại.
Vị trí cửa ngõ Tây Nam, lợi thế kết nối và những gì vẫn còn nằm trên quy hoạch
Khu quy hoạch nằm dọc hai bờ sông Cần Giuộc, phía Nam đường Nguyễn Văn Linh và phía Đông Quốc lộ 50, thuộc xã Hưng Long và xã Bình Chánh – cửa ngõ Tây Nam TP.HCM. Tuyến cao tốc Bến Lức – Long Thành, thuộc trục cao tốc Bắc – Nam, đi ngang qua khu vực này.
Về lý thuyết mạng lưới giao thông, đây là vị trí có nhiều lợi thế kết nối: Quốc lộ 50 và Nguyễn Văn Linh dẫn thẳng vào nội đô qua trục vành đai 2, khu đô thị Phú Mỹ Hưng chỉ cách khoảng 10 phút di chuyển qua đại lộ Nguyễn Văn Linh. Theo quy hoạch mạng lưới đường sắt đô thị, tuyến Metro số 5 được định hướng đi vào khu quy hoạch từ Quốc lộ 50, Metro số 7 chạy giáp ranh khu vực.
Nhưng nhà đầu tư cần nhìn thẳng vào thực tế: hai tuyến metro nêu trên hiện vẫn nằm trên quy hoạch mạng lưới đường sắt đô thị, chưa có mốc thi công hay vận hành cụ thể. Lợi thế kết nối vùng qua cao tốc Bến Lức – Long Thành là hữu hình, nhưng lợi thế từ metro chỉ nên coi là kỳ vọng dài hạn, chưa phải yếu tố có thể lượng hóa ở thời điểm hiện tại.
Ba lần điều chỉnh quy mô và ý nghĩa của việc bổ sung quỹ đất giáo dục
Quy mô đồ án đã trải qua ba lần thay đổi trước khi chốt ở 1.512,7ha. Đề xuất ban đầu (5/1/2026) là khoảng 1.203,7ha, sau đó rút về 1.195,3ha do loại trừ phần đất trùng với dự án khác, rồi mở rộng lên con số cuối cùng theo công văn số 076/2026/CV-PTDA-VRG ngày 25/5/2026.
Lý do cho lần mở rộng cuối cùng đáng chú ý: bổ sung đủ quỹ đất giáo dục đại học theo đúng định hướng Quy hoạch chung TP.HCM. Kết quả là đất giáo dục đại học chiếm khoảng 351,2ha, tương đương 23,2% tổng diện tích – một tỷ lệ khá lớn so với các đô thị dân dụng thông thường.
Xét ở góc độ chiến lược quỹ đất, việc chủ động bổ sung đất giáo dục cho thấy đồ án không đơn thuần chạy theo mục tiêu nhà ở. Một khu đại học quy mô lớn, nếu hình thành đúng tiến độ, sẽ tạo ra dòng người ở và nhu cầu thuê nhà ổn định dài hạn cho khu vực xung quanh – điều mà nhiều dự án đô thị vệ tinh khác không có sẵn từ đầu.
Mô hình đô thị đa trung tâm lấy sông Cần Giuộc làm trục, cơ hội và độ trễ thanh khoản
Ý tưởng thiết kế xuyên suốt của đồ án là một đô thị sinh thái lấy dòng sông làm trục cảnh quan trung tâm, đồng thời là ranh giới mềm phân chia các khu chức năng. Đại diện đơn vị thực hiện quy hoạch mô tả triết lý này khá cô đọng: “Nơi dòng sông là trung tâm, không phải phần còn lại.”
Cấu trúc đô thị được chia thành 6 phân khu theo vị trí địa lý: Khu A (~399,2ha, phía Nam đường Nguyễn Văn Linh), Khu B (~242,6ha, phía Tây sông Cần Giuộc), Khu C (~361,7ha, phía Bắc cao tốc Bến Lức – Long Thành), Khu D (~155,6ha, phía Nam cao tốc), và hai khu đại học E, F với diện tích lần lượt khoảng 293,3ha và 60,3ha. Khu đại học được tổ chức theo mô hình “làng đại học” – tách biệt tương đối với khu ở nhưng vẫn liên kết thuận lợi. Một sân golf phía Nam được bố trí đóng vai trò vùng đệm sinh thái quy mô lớn, thay vì phát triển thành sản phẩm nghỉ dưỡng riêng.
Mô hình đa trung tâm này có ưu điểm phân tán áp lực hạ tầng, tránh dồn toàn bộ tiện ích vào một điểm. Nhưng nó cũng đồng nghĩa với việc từng phân khu sẽ hình thành và lấp đầy theo tiến độ khác nhau. Với một đô thị quy mô 1.512,7ha, khoảng cách về thời gian hoàn thiện giữa phân khu đi trước và phân khu đi sau có thể kéo dài nhiều năm, ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản của những sản phẩm mua ở giai đoạn đầu nếu hạ tầng nội khu chưa đồng bộ.
Gần 29.000 căn thấp tầng và 47 block chung cư, đọc chỉ số cung để lượng định sức hấp thụ
Theo cơ cấu sản phẩm nhà ở đề xuất trong đồ án, tổng số căn thấp tầng khoảng 28.900 căn, gồm 25.266 căn liền kề (diện tích đất khoảng 203,25ha, quy mô trung bình 80,5m²/căn, tầng cao 4 tầng), 1.072 căn biệt thự (khoảng 26,69ha, trung bình 249m²/căn) và 2.570 căn tái định cư (khoảng 19,62ha, trung bình 76,3m²/căn). Bên cạnh đó là 47 block chung cư cao tầng trên diện tích đất khoảng 80,63ha.
Dân số quy hoạch cho toàn khu khoảng 232.000 người, chia thành 16 đơn vị ở. Đây là con số rất lớn nếu so với quy mô nhiều khu đô thị vệ tinh khác tại TP.HCM. Một khối lượng cung sản phẩm như vậy đồng nghĩa với việc quá trình hấp thụ trên thị trường thứ cấp, nếu triển khai bán hàng theo từng giai đoạn, sẽ kéo dài trong nhiều năm chứ không thể hoàn tất trong một, hai chu kỳ bán hàng ngắn.
Nhà đầu tư quan tâm cần lưu ý: các số liệu trên là thông số quy hoạch sử dụng đất và kiến trúc, phản ánh định hướng phân bổ chức năng đất đai, chưa phải sản phẩm thương mại cụ thể với giá bán hay chính sách thanh toán.
Hai điểm vướng pháp lý Sở Quy hoạch – Kiến trúc lưu ý, và tác động đến tiến độ phê duyệt
Trong tờ trình gửi UBND Thành phố, Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM chỉ ra hai điểm chưa hoàn toàn khớp với Quy hoạch chung đã duyệt. Thứ nhất, khoảng 143,8ha phía Nam cao tốc Bến Lức – Long Thành, được đề xuất làm đất đơn vị ở, hiện vẫn nằm trong khu vực quy hoạch đất nông nghiệp. Thứ hai, quy mô dân số 232.000 người vượt định hướng phân bổ ban đầu chỉ khoảng 110.000-120.000 người.
Cả hai điểm này đều cần UBND TP.HCM xem xét trước khi đồ án được phê duyệt chính thức. Về bản chất, đây không phải là những vướng mắc mang tính kỹ thuật nhỏ, mà liên quan trực tiếp đến việc điều chỉnh Quy hoạch chung – một quy trình thường mất thêm thời gian so với việc chỉ thẩm định một đồ án quy hoạch chi tiết đơn lẻ.
Với nhà đầu tư theo dõi dự án ở giai đoạn sớm, hai điểm này là cơ sở để đánh giá thực tế về mốc thời gian: đồ án còn một khoảng cách nhất định từ lúc có tờ trình đến lúc được phê duyệt chính thức, và khoảng cách đó phụ thuộc vào việc xử lý các nội dung chưa phù hợp quy hoạch chung nêu trên.
Nhìn trong bản đồ các đô thị Vinhomes lân cận, định hướng liên kết Vành đai 2 và Vành đai 3
Đặt Khu đô thị Hưng Long trong bức tranh hạ tầng vùng, có thể thấy vị trí này nằm ở điểm giao giữa các tuyến Vành đai 2 và Vành đai 3 với hệ thống các khu đô thị đại học và đô thị Vinhomes khác trong khu vực TP.HCM, gồm Vinhomes Saigon Park (xã Xuân Thới Sơn, khu vực Hóc Môn cũ) và khu đô thị đại học quốc gia (phường Linh Xuân).
Việc quy hoạch một khu đại học riêng cho Hưng Long, đặt song song với các cụm đại học khác đã và đang hình thành ở phía Bắc và phía Đông thành phố, cho thấy định hướng phân bổ chức năng giáo dục đại học đang được tính toán trên phạm vi toàn vùng, không riêng cho một khu vực. Đây là yếu tố nên đặt cạnh các chỉ tiêu về đất giáo dục 351,2ha đã nêu ở phần trước, để hiểu đầy đủ hơn vai trò của Hưng Long trong tổng thể quy hoạch giáo dục TP.HCM.
Nhà đầu tư có thể theo dõi thêm cập nhật về tiến độ phê duyệt và các thông tin liên quan tại https://vinhomeshunglong.com/ khi đồ án có những bước tiến mới.
Xét toàn cảnh, Vinhomes Hưng Long Bình Chánh vẫn đang ở giai đoạn trình duyệt quy hoạch, chưa phải một dự án đã sẵn sàng giao dịch. Quy mô 1.512,7ha, cơ chế đối ứng cho dự án BT đường vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu, cùng hai điểm vướng mắc mà Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM đã nêu, là những dữ kiện cho thấy đây là một tiến trình pháp lý còn nhiều bước phải hoàn tất trước khi có thể nói đến sản phẩm cụ thể trên thị trường.
Ở khu Tây TP.HCM, Ansana By Kita trên đại lộ Võ Văn Kiệt là một dự án căn hộ do KITA Group phát triển.
