Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến một hiện tượng hiếm gặp: ba công trình hạ tầng quy mô quốc gia cùng hội tụ tại Ga Thủ Thiêm, khu vực Thủ Đức cũ, TP.HCM. Metro số 2 Bến Thành – Tham Lương, đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam và tuyến kết nối sân bay quốc tế Long Thành đều lấy khu vực này làm nút giao. Đây chính là bối cảnh để SKL giới thiệu The Metronas Thủ Thiêm, khu đô thị phức hợp rộng khoảng 9ha với tổng vốn đầu tư công bố khoảng 400 triệu USD.
Với giới đầu tư, câu hỏi không nằm ở việc dự án có gì, mà nằm ở việc những con số như hệ số sử dụng đất 10 lần, diện tích sàn gần 900.000m2 hay mốc tiến độ 2026 – 2030 – 2035 của ba tuyến hạ tầng sẽ tác động thế nào đến giá trị tài sản trong 5-10 năm tới. Bài viết này thử bóc tách các dữ kiện đã công bố dưới góc nhìn phân tích, thay vì liệt kê tiện ích.
Trung tâm Tài Chính mới tại Hồ Chí Minh Khu đô thị Thủ Thiêm Trang thông tin cập nhật tất cả dự án tại Thủ Thiêm.
Dòng vốn đang dồn về Ga Thủ Thiêm vì lý do gì
Một khu vực chỉ thực sự hấp dẫn dòng vốn lớn khi nó nằm ở giao điểm của nhiều hệ thống hạ tầng, chứ không phải một tuyến đơn lẻ. Ga Thủ Thiêm hiện hội tụ cùng lúc ba trục: Metro số 2 nối trung tâm tài chính với sân bay Tân Sơn Nhất, đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam với vận tốc thiết kế 350km/h, và tuyến kết nối riêng tới sân bay Long Thành – nơi có công suất thiết kế 100 triệu hành khách/năm.
Khi tuyến kết nối Long Thành hoàn thiện, thời gian di chuyển từ khu vực này ra sân bay được rút ngắn từ khoảng 90 phút xuống còn 30 phút. Đây là dữ kiện quan trọng với nhà đầu tư, bởi thời gian tiếp cận sân bay luôn là một trong những biến số ảnh hưởng trực tiếp đến giá thuê văn phòng hạng A và khách sạn MICE – hai loại hình sản phẩm nằm trong danh mục của The Metronas Thủ Thiêm.
Giá trị của khu vực này không đến từ một dự án cụ thể, mà đến từ vị trí trung gian gần như cân bằng giữa hai sân bay Tân Sơn Nhất và Long Thành. Đơn vị phát triển gọi đây là điểm “Global Gateway” của thành phố – cách gọi phản ánh đúng vai trò trung chuyển mà khu vực này đang được quy hoạch.
Hệ số sử dụng đất 10 lần đổi 9ha thành gần 900.000m2 sàn
Trên quỹ đất khoảng 9ha, tương đương 86.257m2, The Metronas Thủ Thiêm được công bố áp dụng hệ số sử dụng đất (FAR) lên tới 10 lần. Phép tính đơn giản cho ra tổng diện tích sàn xây dựng xấp xỉ 900.000m2 – con số vượt trội so với mặt bằng chung các dự án phức hợp tại khu Đông Sài Gòn hiện nay.
Hệ số FAR cao đồng nghĩa mật độ xây dựng theo chiều đứng lớn, kéo theo áp lực về nguồn cung sản phẩm ra thị trường trong cùng một thời điểm. Với nhà đầu tư, đây là yếu tố cần cân nhắc song song với tốc độ hấp thụ thực tế của thị trường căn hộ cao cấp, văn phòng hạng A khu vực Thủ Thiêm – An Phú trong vài năm tới, thay vì chỉ nhìn vào quy mô tổng vốn đầu tư 10.504 tỷ đồng được công bố.
Riêng khối bán lẻ đã chiếm 550.000m2 sàn, một tỷ trọng đáng chú ý trong tổng thể dự án. Phần còn lại được phân bổ cho căn hộ ở hai tòa tháp, văn phòng hạng A và khách sạn MICE 5 sao – bốn nhóm sản phẩm tạo thành mô hình mà SKL gọi là Live – Work – Play.
Ba mốc tiến độ hạ tầng nhà đầu tư cần bám theo
Giá trị của bất kỳ dự án TOD nào đều gắn chặt với tiến độ thực tế của hạ tầng xung quanh, không phải chỉ với tiến độ xây dựng nội khu. Với The Metronas Thủ Thiêm, có ba mốc thời gian cần theo dõi song song.
Metro số 2 Bến Thành – Tham Lương dự kiến hoàn thành năm 2030. Sân bay quốc tế Long Thành khai thác giai đoạn 1 từ năm 2026. Đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam, lấy Ga Thủ Thiêm làm điểm cuối phía Nam, đặt mục tiêu hoàn thành năm 2035.
Căn hộ Imperia Saigon Park Tại Hóc môn của chủ đầu tư MIK Group
Khoảng cách giữa các mốc này khá xa nhau, từ 2026 đến 2035. Điều đó có nghĩa giá trị gia tăng của khu vực nhiều khả năng sẽ đến theo từng giai đoạn, thay vì bùng nổ ngay khi dự án bàn giao. Nhà đầu tư ngắn hạn cần lưu ý độ trễ này, trong khi nhà đầu tư dài hạn có thể xem đây là yếu tố tích lũy giá trị theo thời gian.
Mô hình TOD 5.0 khác gì so với các dự án TOD trước đây tại TP.HCM
Phần lớn các dự án gắn mác TOD tại TP.HCM trước nay dừng ở việc nằm gần một nhà ga metro, tương ứng với cấp độ 2.0 hoặc 3.0 theo cách phân loại mà đơn vị phát triển đưa ra – tức có thêm bán lẻ hoặc tích hợp văn phòng, nhà ở trong bán kính đi bộ.
The Metronas Thủ Thiêm được giới thiệu ở cấp độ 5.0, mức cao nhất trong thang phân loại này, với đặc điểm tích hợp đồng thời hạ tầng quốc tế, tài chính, văn hóa, sinh thái và dịch vụ hàng không, vận hành liên tục 24/7. Đây là dự án đầu tiên tại Việt Nam được công bố áp dụng mô hình ở cấp độ này.
Điểm khác biệt cụ thể nằm ở sáu yếu tố được liệt kê: kết nối đa phương thức ba trục hạ tầng, hệ sinh thái tích hợp nhà ở – văn phòng – khách sạn – bán lẻ – nghệ thuật, vận hành 24/7, dịch vụ check-in và ký gửi hành lý ngay tại nhà ga, không gian sinh thái với quảng trường và mặt nước, cùng một bảo tàng nghệ thuật đương đại nằm trong khuôn viên.
Riêng dịch vụ check-in tại nhà ga đáng chú ý hơn cả về mặt vận hành. Nếu triển khai đúng như công bố, đây sẽ là mô hình đầu tiên tại Việt Nam cho phép cư dân làm thủ tục hành lý ngay tại nơi ở, thay vì phải ra sân bay sớm như thông thường. Về lý thuyết, tiện ích này có thể tạo lợi thế cho thanh khoản cho thuê ngắn hạn, đặc biệt với nhóm khách công tác thường xuyên di chuyển bằng đường hàng không.
Khối bán lẻ 550.000m2 và câu hỏi về thanh khoản khối văn phòng, khách sạn
Diện tích bán lẻ 550.000m2 là một con số lớn, kết nối trực tiếp với sảnh ga qua hệ thống lối đi ngầm, gồm podium bán lẻ, chuỗi boutique và F&B hoạt động 24/7. Về nguyên tắc, khối bán lẻ vận hành liên tục sẽ tạo dòng khách ổn định cho cả cư dân lẫn hành khách đi metro, đường sắt tốc độ cao – điều mà các trung tâm thương mại truyền thống không có được.
Khối văn phòng hạng A được định vị hướng đến nhóm khách doanh nghiệp tài chính, logistics hàng không và thương mại xuyên biên giới – phân khúc khách thuê có yêu cầu cao về kết nối giao thông. Khách sạn MICE 5 sao đi kèm phục vụ hội nghị, triển lãm quy mô lớn, tận dụng lợi thế kết nối trực tiếp đường sắt tốc độ cao và sân bay quốc tế.
Bài toán thanh khoản ở đây phụ thuộc lớn vào tiến độ thực tế của ba tuyến hạ tầng nói trên. Nếu Metro số 2 và tuyến kết nối Long Thành đi vào hoạt động đúng lộ trình 2026 – 2030, dòng khách hàng không và khách công tác mới đủ lớn để lấp đầy khối văn phòng, khách sạn với công suất khai thác ổn định. Ngược lại, nếu tiến độ hạ tầng chậm hơn dự kiến, khối sản phẩm thương mại dịch vụ sẽ cần thời gian dài hơn để đạt điểm hòa vốn vận hành.
Vai trò của các đơn vị tư vấn quốc tế trong việc định vị dự án
SKL không tự thực hiện toàn bộ khâu thiết kế mà hợp tác với ba đơn vị nước ngoài. Nikken Sekkei, công ty kiến trúc Nhật Bản hơn 120 năm hoạt động, từng tham gia các dự án TOD tại Tokyo và Osaka, đảm nhận quy hoạch tổng thể và ngôn ngữ kiến trúc. Nippon Koei phụ trách công năng kỹ thuật của nhà ga. Arup, tập đoàn tư vấn kỹ thuật Anh với kinh nghiệm tại nhiều dự án giao thông đô thị, đảm nhận thiết kế luồng kết nối đa phương thức.
Với nhà đầu tư, việc có ba đơn vị tư vấn quốc tế tham gia là một dữ kiện đáng ghi nhận về mặt kỹ thuật, đặc biệt ở hạng mục nhà ga và luồng kết nối – phần khó nhất trong bất kỳ dự án TOD nào, vì liên quan trực tiếp đến vận hành giao thông công cộng chứ không đơn thuần là thiết kế kiến trúc công trình.
SKL được giới thiệu đã hoạt động trên thị trường bất động sản Việt Nam hơn 30 năm. Thông tin chi tiết về dự án hiện được công bố tại The Metronas Thủ Thiêm, nơi nhà đầu tư có thể tra cứu thêm các hạng mục cụ thể.
Thông tin về The Metronas Thủ Thiêm sẽ tiếp tục được cập nhật trên website này khi có công bố mới từ chủ đầu tư và các đơn vị liên quan. Khách hàng quan tâm có thể theo dõi thêm hoặc liên hệ qua các kênh thông tin đã được cung cấp để nắm chi tiết về tiến độ, pháp lý và sản phẩm cụ thể của dự án.
Không xa khu vực Thủ Thiêm, Ansana By Kita trên đại lộ Võ Văn Kiệt, phường An Lạc là một dự án căn hộ khác do KITA Group phát triển.
